שוקלים לבנות ממ"ד ? איך עושים זאת בצורה הנכונה ?

הבית שלכם / הדירה שלכם הם ללא ממ"ד, ואתם אכן שוקלים איך מוסיפים ממ"ד לבית.

מצד אחד בצורה הכי נכונה ויעילה ומצד שני בצורה הכי חסכונית. חשוב מכל שהכל יעשה בצורה שלא תעמיס על הנשמה , על הכיס , לא תטריד ולא תקשה ולפי הדרישות.

בשוק ישנן חברות המתמחות בתהליך הזה של הבאת ממ"ד יביל ומצד שני , כל קבלן , אדריכל , מהנדס ומעצבת פנים סביר שיהיו מנוסים ומתמצאים בתחום וידעו לבנות ממ"ד מא-ת.

הממ"ד הוא חדר נדרש בכל בנייה חדשה פרטית או רוויה או כתוספת בנייה שהיא מעל ל- 12 מ"ר ויש כאלה הבוחרים להוסיף חדר נוסף שהוא ממ"ד לבית.

לשם ביצוע נכון של התהליך יש לדעת מה הן הדרישות הנדרשות לפי חוק הבנייה בישראל

בהוספה של חדר ממ"ד. יש להבין מהם החומרים, מהו התהליך ומהם האישורים הנידרשים

כך שכל הביצוע יצא לפועל על הצד הטוב ביותר ועומד בתקן הנדרש והחשוב מכל שאתם תהיו מרוצים.

מה נדרש להוספה של חדר ממ"ד ?

משנת 2010 הוגדרו הקריטריונים הקובעים:

1. הממ"ד חייב להיות בנוי מבטון מזוין, ששטחו צריך להיות 9 מ"ר לפחות, גובה הממ"ד צריך להיות

בין 2.5-2.8 מ' ורוחבו 1.6 מ' לפחות. עובי הקירות המינימלי הוא 25 ס"מ

2. בניית הממ”ד אינה נחשבת בשטחה הכללי של הדירה. במידה ולא נוצלו כל אחוזי הבנייה בדירה . ניתן לבנות את הממ”ד עם היתר בנייה רגיל וללא אישורים מיוחדים.

3. בבניית ממ”ד ניתן אישור לחרוג מתוכנית בניין העיר המקורית.

4. ניתן להוסיף לכל בניין קיים ממ”ד שאינו כלול בשטח הדירה, כפי שנבנה וכן אין דרישה להיתר מיוחד או נוסף של כל דיירי הבניין.

5. ניתן לבצע הוצאת היתר ובנייה של ממ"ד בקלות ובמהירות

הערה: לא ניתן לקבל היתר בנייה לבניית בית חדש ללא ממד, על פי התקן הישראלי.

תוכנית המתאר תמ"א 38 מעודדת יזמים לבנות חדרים מוגנים. היזמים לא תמיד נכנסים לבניינים

לבצע עבודה זו אלא אם כן זה משתלם להם מבחינה כלכלית שכל עלות בנייה של הממ"ד היא על חשבונם, וזאת החל משנת 1980.

עלות בנייה ומשך הביצוע של הממ"ד

עלות בנייה של ממ"ד הינה נתון משתנה בין אזוור ועיר.

את הממ"ד ניתן לקבל בגודל שתרצו לבחון העיקר שלא יהיה קטן מ- 9 מ"ר (חדר של 3X3).

החוק מאפשר בנייה של ממ"ד בגודל של 13 מ"ר ברוטו לכל דירה. אנשים יעדיפו כבר לבנות חדר גדול לכל דבר ועניין כך שישמש אותם לאינספור אפשרויות.

עלות ממ"ד בבניין משותף נעה סביב ה- 100,000 שח +++ הכולל את הוצאת האישורים והבנייה עצמה. (בין 95,000 ש"ח ל – 150,000 ש"ח, בהתאם לסוג וגודל הפרויקט), (הזמנה של ממ"ד מוכן עלותו גבוהה יותר) ,

הוצאת היתר בנייה לממ"ד זהו הליך פשוט וקצר יחסית. הנפקת היתר הבנייה יעשה בתוך מספר חודשים. זמן ההמתנה לאישור מהועדה המקומית הוקטן ל- 30 יום במקום 60 או 90 יום.

שלב האישורים הדרוש להשגת האישורים לאחר תשלום ההיטלים, האגרות, לתשלום לוועדות ורישיונות. משך זמן זה עלול לקחת מספר חודשים .

השלב השני, הוא שלב הבנייה, במידה ומדובר בבית פרטי משך הזמן הדרוש סביב החודשיים. הוספת ממ”ד בבניין היא תהליך בנייה ארוך יותר וכל המסלול כוול האישורים ייקח קרוב לשנה.

חשוב לדעת : קיים החזר על בניית ממד ! כאשר מדובר בישוב בקו עימות הבונה ממ”ד, כאשר מדובר על הרחבה של דירה בכפוף למסמך של היתר בנייה לבניין שהונפק לאחר ה- 19.12.2010 והלאה פטור מהיטל השבחה שבא עם הוספת הממ”ד. כלומר, מחיר ממ”ד של 12 מ”ר לא יכלול היטל ההשבחה, ואתם תרוויחו תוספת של 12 מ”ר לדירה או לבית. כן יתכן ויינתן אישור לבנייה של ממ”ד קדמי בבניין. בבנייה של ממ"ד נדרשים וחובה לעמוד בתקנות הג"א , אחרת הוא לא יאושר.

מה זה אומר ?

מחיר ממ"ד משתנה בהתאם לגודל החדר הנדרש,, גודל הבניין ומספר חדרי הממ"ד הנידרשים בבנייה. עלות הבנייה כוללת:

1. תכנית אדריכלית + הגשה עד קבלת היתר בנייה לבניין. המחיר כולל הגשה להיתר תכנון מלא

עבודת אדריכליות נדרשות לשם ביצוע הצמדה של ממ"ד

2. יועצי בנייה - תכנית קונסטרוקטור + פיקוח עליון.

3. התקשרות מול חברה להטמנת פסולת. המחיר כולל פינוי הפסולת לאתר פינוי מוסמך –

על חשבון הקבלן / יזם

4. חפירת וביצוע יציקת היסודות ע"פ תכנית בטון וברזל.

5. יציקת עמודים, חגורות, רצפות בטון + ברזל לפי תכנית קונסטרוקטור.

6. ממ"ד תקני: 2 צינורות "4, 1 צינור "8, חלון הדף ודלת ממ"ד תקנית רגילה או נגד רסיסים (שהיא יקרה יותר) וכן מסנן אוויר.

7. הוספה של חלון ודלת - חלון אלומיניום גזים. הוספה של דלת ממ"ד תיקנית

8. חשמל ותקשורת – לפי תקן פיקוד העורך- 8 נקודות ם מינימום הכוללים :

נקודת הארה בתקרה ( פלורסנט) , שקע תקשורת ו- 3 שקעים לפחות.

9. ביצוע ריצוף ופנאלים בחדר ובדרך המובילה אליו.

10. ביצוע שלב טיח וצבע גמר פנים

11. ביצוע גמר חוץ: בחירה של צבע שליכט צבעוני

12. איטום גג הממ"ד ע"י יריעות ביטומניות.

13. הכנות להתקנת מזגן בממ"ד לפי תקן – תוספת תשלום על חשבון הלקוחות

14. ביטוח הפרויקט בזמן העבודה וכלל הפעולות בבניין על ידי הקבלן

15. ניקיון השטח בסיום העבודות, סגירת המקום לשם הגנה על עוברי אורח ברחוב.

16. הוספת מסנן ממ"ד – הכנת תשתית והרכבת מערת סינון אויר - העלות נכללת במחיר עלות הממ"ד

17. כל הבנייה של הממ"ד מחייבת התקשרות עם מכון התקנים ומעבדה מוסמכים לבדיקת ממ"דים לתכנון ובדיקות בטון – יש לבחון אם זה יעשה על חשבון הקבלן / הלקוח.

18. המחיר אינו כולל אגרות בנייה - תשלומי אגרות והיטלים. תשלומי הדפסות, שליחויות וסריקות תכניות

בניית ממ"ד בבית משותף

תחילה יש לקבל את הסכמת השכנים לביצוע הפרויקט. נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות לעומת פרויקט שיפוץ של בניין משותף נדרשים רק 50% של הסכמת דיירים.

החתמת הדיירים על טפסי הסכמה לפרויקט ושאינם מתנגדים תעזור לזרז את ביצוע הפרוייקט ולשם כך אני למענכם.

לאחר החתמת הדיירים עם טופס אי התנגדות לפרויקט בניית הממ"ד . יש לבחון את ההיתכנות התכנונית של הפרויקט מול תוכניות התב"ע של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בכך יסייעו אדריכל או חברה המתמחה בנושא. ויבחן מבנה הבניין והשטח מבחינת היכן נכון להציב את הממ"דים. יש לבחור את אנשי המקצוע לביצוע הדבר. מצד אחד אפשר לבחור בחברה המתמצאת בביצוע הוספה של ממ"דים או לחלופין כל אדריכל שירצה לבצע את המשימה.

חשוב שדיירי הבניין יקבלו את המידע הניתן מאותו גורם שיבחרו למשימה הכולל:

· מהי עלות הפרויקט המדוייקת ?

· מהם ההפתעות והסיכונים שבדרך כך שהמחיר לא יעלה בגלל תכנון מוטעה, (דבר כזה עלול לגרום לתוצאה לא רצויה ולא איכותית)

· מומלץ לתת את הביצוע לאחד שיוביל את הכל בין אם זו חברה או אדריכל שיביא את אנשי הביצוע והוא זה שימשוך בחוטים.

· אני כמעצבת פנים, חברת מבט אחר, קרוב לשני עשורים בתחום, אדע לחבר בין אנשי המקצוע לתהליך הזה שתבחרו לעשות בבניין שלכם. אדרוש תיאום אופטימלי בין התכנון והביצוע, מכירה את התחום של התאמות דירות ישנות לתוספות בנייה חדשות.

חשוב לי לציין בפניכם: אנחנו אחראים לכל התהליך מא-ת. אנחנו הכתובת למשימה. ורואים אותה כמשימת חיים במלוא מובן המשמעות. נדע לבצע, נדע לתאם בין הגורמים , נדע להוציא את האישורים המתאים, ואם תחפצו לבצע שינוי בדירה שלכם (שיפוץ) נדע לעשות גם את זה.

לא תפלו בין הכיסאות , לא יהיה הוצאות מיותרות, יש מי שיתן את הכל למען השבחת הבניית והדירות שלכם. אנחנו אחראיים לכל המשימה מא-ת. עלות של בניית ממ"ד בדרך זו תהיה יעילה ותחסוך לכם כסף.

תוספת בנייה של ממ"ד למבנה קיים הפכה להיות פופולארית. מצד אחד שקט נשפי כי הוספתם חדר ממ"ד מצד שני, השבחת הנכס – נוסף חדר לדירה.

בהרבה מקרים הכניסה לממ"ד החדש תהיה מתוך חדר קיים. או ניתן יהיה להכין מסדרון שיוביל אליו. כאן נכנסת העין שלי כמעצבת פנים הבוחנת את מבנה הדירות ואיך התוספת תעשה בצורה שרק תשפר את מבנה הדירה ולא תגרום לבלגן בנראות שלה. לצערי, יצא לי ללוות כבר אלפי דירות שדרשו שיפוץ לאחר שכבר החלו בתהליך בנייה של ממ"ד, והחשיבה של איך וכיצד להוסיף את הממ"ד פשוט היתה לא נכונה !!

נראה שלא נתנו כלל חשיבה של מה זה עושה לדירה הקיימת .לא חשוב ו על פתרונות יצירתיים ופרקטיים אלא על פתרונות נוחים. וכאן העין שלי כמעצבת פנים תעשה פלאים עבורכם.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באה לקראת המבקשים להוסיף ממ"ד כאשר אינו כולל 13 מ"ר ברוטו בשטח הבנייה (באחוזי הבנייה) העיקריים הנידרשים בקבלת היתר בנייה לממ"ד.

דבר זה מאפשר לבנות את הממ"ד , כמו כן, ישנן הקלות משמעותיות ורשות חריגה מקווי הבניין בבניית ממ"ד. (כפי שכבר צויין) מעבר לתמריץ הדיירים לבניית הממ"ד כתוספת של חדר לדירה וכהוספת חדר ביטחון לדירה. מדובר בהוספות חדר נוסף ללא תשלום היטל השבחה. תוספת ממ"ד חשובה גם עבור עמידות הבניין ברעידת אדמה. הממ"ד הצמוד מחזק את הבניין בצורה מהותית.

ממ"ד יביל

בשוק ישנם ממ"דים מוכנים יבילים המתאימים לבתים פרטיים , עסקים בתי ספר וגני ילדים.

הם מגיעים מוכנים מהמפעל, הם לא זולים אך עם פחות פונקציונליות מבחינת העמדת תכנון החשמל והחלון בהם. הסיבה לכך - התשתיות אליהן מחובר הממ"ד מצומצם ואין בפועל בשטח חיבור בנייה ויציקה בין ישן.

הערה: צריך להיזהר מחפרים הקיימים בשוק, המושכים את הלקוחות בעיקר בגלל המחיר הזול.

יש לכך השלכות רבות מבחינת החומרים, תקלות, מקצוענות ואמינות.

בנוסף יש את המיגונית - אך היא אינה פונקציונילית כמו הממ, דועלות זולה יותר

בחירת קבלן לבניית הממ"ד

כאשר אני מושכת בחוטים ברור לי שאבחר את הקבלן שארצה שיבנה עבור משפחתי. כאלה שמבינים בנושא, כאלה שהם קבלנים רשומים, כאלה שעבודות הגמר חשובה להם לא פחות מעצם הבנייה של הממ"דים.

כאשר בוחרים קבלן לבניית ממד יש לוודא כי הקבלן הינו בעל רקע והבנה של ביצוע עבודות בנייה בכללי ובניית ממ"דים בפרט כתוספת למבנה קיים, כאשר עבודה בסביבת מגורים מאוכלסת מוכרת לו שכן היא דורשת עבודה זהירה, אחראית, אכפתית כלפי הדיירים, והבנת הנקרא של הרחוב עצמו. קבלן היודע להעסיק מהנדסי ביצוע שיעקבו אחר העבודות הנעשות בשטח ועל תקן תוכניות הביצוע עצמן.

הוספת ממ"ד למבנה קיים דורשת יכולות ביצוע בנייה בשטח בו מתגוררים. עבודה זו מחייבת שהקבלן / יזם יהיו בעלי צוותי עובדים קבועים, מקצוענים ומנוסים בסביבת מגורים. נדרשת מהם רמת בטיחות גבוה ועבודה זהירה. המטרה לא לפגוע בתושבי הבניין ובהליך הבנייה עצמה. כמו כן נדרש ניסיון של עבודה בגובה של הבנת הנדרש בבנייה של ממ"ד – תקרה , רצפה וקירות

וחיבור אל מעצבת פנים תסייע בתכנון של המבנה בהתאם לצרכים.

אופציה נוספת - בניית ממ"ד בחדר קיים

לא תמיד ניתן לבצע בנייה של ממ"ד. במיוחד בבתים ישנם משנת 2010. הפתרון לכך הוא של הפיכת חדר קיים לחדר ממ"ד. זוהי האופציה הטובה ביותר שיש בשוק. היא זולה יחסית וניתנת לביצוע מהיר. ישנן חברות המתמחות בכך. והן ידעו לכוון אתכם בצורה הטובה, היעילה, הנוחה, והטובה כלכלית עבורכם. הבנייה צריכה להתבצע בהתאם להוראות פיקוד העורף. לא כל קבלן יכול לבצע זאת. נדרשת מקצוענות בתחום.

הערה: הקפידו להיות נוכחים בזמן העבודה שנענשת בביתכם.

אפשרויות מימון:

פרויקט הוספת ממ"ד מאפשר מימון .

המימון יכול להינתן מהבנק עצמו, מקרן השתלמות, מימון עצמי, אישור לבניית ממ"ד

מומלץ לבחון באופן אישי מול כל יזם אל מול כל פרויקט- המסלול מותנה באישור הגוף המממן ואון המימון שיוצג לדיירים והם יבחרו את הנכון עבורם. יש ויקרה כי התנאים ישתנו בהתאם להחלטת הגוף המממן והחברה.

לסיכום – כאשר אתם בוחנים אפשרות של הוספת ממ"ד לבניין חשוב כי תחפשו מקצועיות ועבודה זריזה ונקיה. מישהו שיש על מי לבנות עליו. ויותר מכך מי שיעזור להם להניע את הגלגלים.

אני מתמחה בנושא של החיבורים הללו ואשמח לתת שירות ומענה לכל שאלה.

מוזמנים ליצור קשר, ענת פרידמן , מבט אחר - 0502056633