מדברים על תמ"א

תמ"א – על מה מדברים ?

תמ"א – על מה בעצם מדברים? מה מרוויחים בעלי הדירות המאשרים ביצוע תמ"א בבניין שלהם? אם החלטתם להכנס למסע, איך ניתן לעשות זאת בצורה קלה? מה חשוב שתפיקו מהמהלך ? איך תשיגו דירה גדולה יותר, משודרגת ושווה יותר בלי להוציא כסף מכיסכם?

על כל השאלות ויותר אתייחס במאמר הזה.

מדינת ישראל נמצאת בסיכון ן של תופעת רעידות האדמה. הסיבה הינה השבר הסורי אפריקני העובר לאורך המדינה בגבולה המזרחי מדרום לצפון. המומחים טוענים שהסבירות היא שתתרחש רעידת אדמה חזקה. ואנו שואלים – מתי? . המומחים מתריעים שקשה לצפות או למנוע את רעידות האדמה, אך כן ניתן להיערך לקראתה ולהקטין את ממדי הנזק שיגרמו.

אין הכוונה להפחיד. הכוונה היא רק להצהיר זאת ולחשוב איך להתכונן . אחד הצעדים הוא ההערכות הכנת תכנית המתאר הארצית מס' 38, או כפי מוכרת בשמה המקוצר – תמ"א 38.

התכנית נכנסה לתוקף במרץ 2005 . מטרתה חיזוק יסודות המבנים הישנים כאשר החשש שהם לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה ויקרסו. מבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי 413 של עמידות ברעידת אדמה.

התוכנית מטפלת במבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, אלא אם אלה מבנים שקיבלו פטור של התקן הישראלי לרעידות אדמה. וכן מבנה שהוא בן שתי קומות ומעלה ושטחו הכולל עולה על 400 מ''ר. לשם כך נדרש אישור של מהנדס מוסמך. האישור להריסה יקבע על פי צו סופי של בית משפט.

מה מתוכנן בביצוע התמ"א ?

המטרה – המדינה והדיירים של אותם בניינים אינם שותפים בהוצאה הכספית הכרוכה בתהליך.

יזמים / קבלני בניין יטפלו בנושא. עליהם לחזק מבנים, להוסיף ממ"דים, מעליות , מרפסות וחניות (במידה וניתן) לטובת הדיירים הקיימים והחדשים, וזאת תמורת מתן אישור בניית דירות נוספות בבניין אותן הם יוכלו למכור ולהנות הרווחים.

בשנים האחרונות חל זינוק בהתעניינות בתמ"א 38. הבקשה יוצאת דווקא מדיירים המתארגנים לבצע תמ"א בבניין שלהם ולא מהרשויות המקומיות. על פי בדיקה של הנושא עולה כי הדיירים מבקשים זאת יותר לטובת השבחת הנכס מאשר החשש מפני רעידת אדמה.

מה נדרש מהדיירים בת

כנון תמ"א ?

כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות. מומלץ להיעזר בקבלן הבנייה / יזם המיומנים בהסברה ושכנוע השכנים. סרבן יכול לעכב את הפרויקט ואף לעצור אותו לחלוטין. בתי המשפט נוטים לטובת הרוב ונגד השכנים הסרבנים בדרך כלל.

לא פעם נמצא התנגדויות מצד שכנים בבניינים סמוכים. הועדה המקומית עלולה לא לאשר תוספות בנייה רק משום החשש שיוגשו נגדה תביעות בידי בעלי נכסים בבניינים הסמוכים.

בבדיקה של הנושא הזה על ידינו מצאנו התנגדויות של בניינים סמוכים על נושאים כמו הסתרת אור, חסימת אוויר, נזקי

בריאות והן נדחות על הסף בידי הוועדות המקומיות.

הערה: ממליצה לבעלי הדירות לקבל ייעוץ משפטי וייעוץ תכנוני – הנדסי, וכן על אדריכל ושמאי.

לא כדאי להסתמך רק על המידע התכנוני שמביא היזם/הקבלן.

נקודה חשובה! - ליזם נוח יותר לנהל משא ומתן מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים מאשר מול כל בעל דירה בנפרד, זה חוסך זמן ועבודה. מצד שני הדיירים ייהנו מכוח רב יותר אם יבואו מאוגדים כגוף אחד מול היזם, ויוכלו ברוב המקרים לזכות בתנאים טובים יותר בעסקה. לכן חשוב להעזר במישהו מתמצא בתחום ואני כמעצבת פנים, חברת "מבט אחר" יודעת לעבוד מול היזם מול האדריכל ומנהל העבודה בשטח. כך קודם שהדירה תצא טובה יותר וכל הדברים יתנהלו בשטח בצורה הטובה ביותר. היא ג

ם תדע לשכור עבורכם כל גוף נדרש כמו עורך דין, מהנדס , מפקח שיבחן את הכל.

מה יקבלו הדיירים מהקבלן?

ערך הדירה יעלה סביב ה- 40% (ואולי יותר). הוספת החדר הממ"ד (בדרך כלל) לדירה היא משמעותית בהעלאת ערך הדירה, שהרי מדובר בדירה בת 3 חדרים שהופכת להיות דירה בת 4 חדרים, כן הלאה. התוספת לשווי הדירה מבחינת "כסף" יכולה להגיע לעלייה של 20% ואף יותר.

חדר הממ"ד יהיה עד 12 מ"ר, המרפסת המתווספת תהיה סביב ה- 12 מ"ר. שניהם יחד יכולים להעלות את ערך הדירה ב- 5%-10%. מעלית מוסיפה תוספת של כ-5% בממוצע.

השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד יכול גם לתרום לעלייה של כ- 10% בשווי הדירה.

חניה יכולה להביא לתוספת של 5%-15% מערך הדירה. את החניה ניתן למכור או להשכיר למבקשים רבים בעיר במידה וישנה ממצוקת חניה. במקרים בהם לא ניתן להוסיף חנייה פרטית מקורה, רשאים הדיירים לדרוש כופר חנייה. כופר חנייה זהו תשלום העומד על כ-14 אלף דולר לחניה, שהקבלן מחוייב לשלם לרשות המקומית אם לא עמד בהוראת החוק המחייבת בניית מקומות חנייה עבור הדיירים. בעיקרון, הרשויות המקומיות אמורות להשתמש בכספי כופר החנייה כדי לבנות חניון ציבורי לתושבי הבניין, אך במקרים שהרשויות המקומיות לא בונות חניון כזה, רשאים הדיירים לתבוע את כספי הכופר מהקבלן והרי מדובר בסכום לא מבוטל.

הדירה מקבלת תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה על ידי הוספת חדר נוסף (הממ"ד), מרפסת, מחסן, מעלית, חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, הוספת מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין כמו צנרת המים, ביוב, גז ועוד. חדר האשפה, מקלט, הכנת מקום לאופניים/עגלות.

מצד שני , הרי ברור כי ב

ניין שאינו מיועד להריסה. הדיירים הממשיכים לגור בו יכנסו לתקופה לא קלה. שהרי לא קל לחיות ולנשום באתר בנייה.

ההטבות תלויות באישור התוכניות שיוגשו לוועדה המקומית. הן עשויות להשתנות מרשות אחת לרשות אחרת. ההטבות מתורגמות בעצם לכסף ובעצם משביחות את ערך הדירה.

הערה: דירה העוברת תמ"א 38 היא עסקה טובה. חשוב להזכיר שאין היא כדירה חדשה. אך מחירה מאתגר שהרי יעמוד על 15%-20% מתחת למחיר השוק של דירה חדשה.

כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בדרך כלל על בעלי הדירות כמו מס שבח, ה

יטל השבחה, שכר טירחת עו"ד לדיירים וכדומה, בפרויקט כזה הם משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן שעמו התקשרו בעלי הדירות לביצוע התמ"א.

מה מקבל הקבלן/היזם?

יש עשרות יזמים/וקבלנים הפעילים בתחום, חלקם חברות בנייה וותיקות ומוכרות ואחרים חדשים שקמו בשנים האחרונות כמתמחים בתמ"א 38. חשוב לכם לבחור יזם וקבלן מנוסים בתחום, לראות פרויקטים שבנו ולקבל משוב מהדיירים בפרויקטים שלהם.

חשוב גם לבדוק את ה

חוסן הפיננסי שלהם של היזם/קבלן כדי לא להגיע למצב שבו הקבלן פושט רגל באמצע הפרויקט. חשוב לקחת ליווי בנקאי או של מוסד פיננסי מוכר אחר, שהוא הקו המקשר בין הכסף שלכם לפרויקט הבנייה. אתם יכולים להעזר במומחים בנושא שיעשו את העבודה בקפדנות יתרה ויחסכו לכם זמן ומאמץ. היזם יכול לממן את הבנייה מהונו העצמי, והוא יכול להיעזר במימון חיצוני. הבנקים וגם הקרנות בודקים את היזם ואת היכולת הפיננסית שלו. הם דורשים בדרך כלל הון עצמי של 25% מהיקף ההשקעה.

היתרון לדיירים בליווי בנקאי או קרן מימון הוא שגופים אלה יבצעו את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ויעניקו לו מימון רק אם ימצאו אותו מתאים לביצוע פרויקט. הגופים המממנים יבדקו לעומק את היתכנות הפרויקט (דו"ח

ות אפס), את החוזה שייחתם מול הדיירים, ואת הביטחונות שלו. כל אלו יקנו ביטחון נוסף לדיירי הבניין שבפרויקט. לפעמים הדיירים מעוניינים להשתתף בהון העצמי של היזם. גם זה ייבדק לעומק . מה הוא כולל ומה היזם/קבלן נותנים.

במסגרת הענקת המימון, הבנק או הקרן מפעילים שמאי מטעמם המלווה את הפרויקט באופן שוטף, שומר על השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט.

מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים לגבי השלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין

הקבלן יקבל זכות לתו

ספת בנייה של יחידות דיור בבניין. מדובר בדרך כלל בקומה וחצי באזור המרכז וב-2.5 קומות באזורי הפריפריה. יחידות הדיור יבנו או על קומת עמודים. , או על ידי בניית מעטפת החיצונית של המבנה. תמ"א 38/2 – ייהרס הבניין לחלוטין ויבנה בניין חדש מא-ת.

יחידות הדיור החדשות יהיו ברמה גבוהה מהדירות הקיימות בבניין. הקבלן פטור בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38, מתשלום היטל השבחה עליהן. בבניין בן 8 יחידות דיור קיימות לדוגמא , יקבל היזם 18-25 דירות נוספות אותן יוכל למכור בשוק החופשי.

המשמעות היא הרבה כסף ליזם/ קבלן, וזה בסדר שהרי לא ייקח את העבודה אם לא יצא עם רווח על כך. החישוב שלו לגבי הרווח יהיה חישוב ההוצאות השוטפות שלו בתהליך.

הדיירים באמצעות בא כוחם יחתמו על הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם/הקבלן, שאחראי כל הכנת והגשת תכניות וקבל

ת ההיתרים הדרושים.

מצד שני – הדיירים כיזמים עבור עצמם ?

העלות הממוצעת של פרויקט תמ"א 38 היא סביב העשרה מיליון שקלים. דיירי בניין משותף יכולים להחליט שהם הולכים לבצע זאת בעצמם . הם יממנו את חיזוק ושיפוץ הבניין מכספם ויחלקו את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות ביניהם. כלומר, הם הופכים להיות היזמים של הבניין שלהם והם ישכרו את כל אנשי המקצוע הנדרשים ויהיו המנהלים של הפרויקט.

אני באופן אישי פחות ממליצה על מהלך כזה. פחות כאבי ראש, יש אחראים יזם/קבלן שינהלו את הכל ואתם יכולים עם מעצבת פנים (מבט אחר- ענת פרידמן) להוביל את הנושא מולם בצורה הכי מוצלחת ונכונה. .משרד "מבט אחר" יכול להיות מקור הקשר בין הדיירים ליזם/ קבלן .

זמן ביצוע פרויקט התמ"א?

מדובר על תקופה של חצי שנה-שנה לקבלת היתר הבנייה , וממנה תהליך הבנייה יכול להמשך עד שנתיים.

תמ"א 38/2

בניין שאינו עומד בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413), גם אם יבוצע בו חיזוק. בפברואר 2010 הוכנס

תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס כל בניין קיים ישן שאינו עומד בתנאי התמ"א הרגילה וניתן יהיה לבנות במקומו בניין חדש. סוגיה זו דומה לתכנית פינוי-בינוי, שבבסיסה התחדשות עירונית ולא חיזוק מבנים. וכן המהלך הוא כמו בנייה של כל בניין חדש הדורש הכנ

ה של תוכניות, הוצאות אישורים הנדסיים נדרשים, הוצאת היתר לבנייה חדשה ויציאה לפעולה של בניית הבניין. כמובן שכאן הדרישה לעמוד בתקנים מחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה. הליכה למהלך של תמ"א 38/2 מאפשר לבנות בניינים גבוהים יותר שייסעו במצוקת הבנייה בארץ.

במהלך בניית הבניין החדש, מפונים בעלי הדירות מדירותיהם למגורים בשכירות, כשדמי השכירות לרבות עלויות העברת תכולת הדירות, מהדירה הישנה לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה, משולמים ע"י היזם/הקבלן עמו התקשרו.

עדיפות תמ"א 38/2 לעומת תמ"א 38?

• החיזוק והשיפוץ לא יגרמו לבניין לעמוד בתקן 413.

• מאמינה כי משתלם יותר כלכלית לבנות בניין מחדש מאשר לשפץ אותו.

• מקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים.

• מהנדסי הבניין ימליצו על הקמת מבנה חדש מול חיזוק מבנה ישן.

• על פי התיקון, המבנה החדש ייהנה מתוספת בנייה לעומת המבנה הישן על בסיס תוספת קומות בהתאם מכוח תמ"א 38 ומכוח התב"ע המקומית על פיהם ינוצלו שטחי בניה בלתי מנוצלים בתמ"א 38. כמו כן ישנן תוספות והקלות כמותיות.

• בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ"א 38

חשוב לזכור –

פרויקטים מסוג תמ"א 38 מוגדר מבחינה משפטית כעסקת מכר לכל דבר. הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה שלהם בבניין ליזם ובתמורה היזם מתחייב לספק להם שירותי בנייה. הסכם זה ינוסח וייחתם בין שני הצדדים עם הערות הזהרה לשני הצדיים . כמו לדוגמא :

ליזם - הערת אזהרה – יזם יחשוש שאחד מהדיירים או יותר יחזרו בהם מההסכם. מקרה אחר שהדייר ימכור את הדירה מבלי שהרוכש יחתום גם הוא על ההסכם. כדי להגן על זכויות הבנייה אותן רכש היזם, יש לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין, שתשמש בטוחה עוברו מול כל תרחיש שיצוץ באופק. במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) תירשם הערת אזהרה על דירות הדיירים עצמן. עורכי הדין של הדיירים יכולים לדרוש מהיזם, במסגרת ההסכם ביניהם, ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה, עבור מצב בו היזם יפר את ההסכם, ויביא לביטול ההסכם.

לטובת הדיירים חשוב לדעת כי לשכת רישום המקרקעין מקשה על אפשרות מחיקת האזהרה על ידי היזם שכן אז עליו לפנות לערכאות משפטיות לצורך זה.

לדיירים – הבטוח = ערבות – אם וקרה שהכל מול היזם עבד יפה אך הוא הגיע למצב של פשיטת רגל ועצר את הפרויקט מכל סיבה שהיא, יכולים הדיירים להגן על עצמם על ידי יצירת הסכמי מימון חיצוניים מול היזם עם בנק או קרן מימון ולנהוג בהגינות. ערבות כספית להבטחת המשך השלמת הבנייה במידה ותופסק עומדת על 20%-40% מעלויות הבניה לפרויקט

ערבות בדק – לא מחוייבת בחוק בתמ"א (הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 ) לכן מומלץ לרשום זאת בהסכם ולדרוש ערבות בדק. היא תינתן לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הבניין המשופץ והמחוזק לשנה.

ערבות דמי שכירות – ערבות בגובה דמי השכירות לכל תקופת הבנייה המוחזקת בנאמנות אצל העורך דין של הדיירים. מטרתה להגן על הדיירים במקרה שהיזם יפסיק לשלם את דמי השכירות או קרה שהפרויקט נעצר.

ישנם עוד סוגיות של ערבויות. יש לבדוק זאת מול עורכי דין / יועצי מס המתמצאים בתחום. בנוסף , עם הגדלת הדירה יחולו בהמשך מול העיריה עלויות נוספות כמו ארנונה, היטל השבחה, מס השבח על הדירות החדשות ישלם היזם, היטלי פיתוח תשתיות. אם בעלי הדירות שילמו בגין פיתוח תשתית אחת כגון סלילת כביש, הם פטורים מתשלום עבור שדרוג תשתיות הביוב והניקוז שנמצאות מתחת לאותו הכביש.... וישנם מיסים/ היטלים נוספים הנגבים מהדיירים / היזם.

לסיכום- למרות כל הסיבות הטובות לביצוע התמ"א , הוא תקוע . יתכן בגלל מגבלות התשתיות, יתכן בגלל שליזם/קבלן זה לא משתלם, יש קשיים ליזם/קבלן במימוש פרוייקט תמ"א, יש ובעלי הדירות מתעניינים יותר במקסום הדירה מאשר באפשרות מניעת רעידות האדמה

החוזה ייחתם בין היזם לבעלי זכויות, שהם בעלי הדירות (מזכות אישור טאבו, או חכירה).

חשבו להעזר בעורך דיו מומחה בפינוי בינוי. יש יזמים שמציעים גם מימון ההובלות (מהדירה הישנה לשכורה ומהשכורה לחדשה), וגם השתתפות בשכר טירחת עו"ד ואפילו כיסוי הוצאות וועד בית בשנה הראשונה בבניין החדש. לבדיקתכם

ניסינו כאן לנגוע בכמה נקודות כלליות חשובות בנושא.

ממליצה לכם , לנוחיותכם – לעיין במדריכים הבאים , שיתנו את כל נקודות האור הנדרשות לכם בתחום : תמ"א , פינוי בינוי :

תמ"א 38 - המדריך השלם

מדריך פינוי בינוי

מוזמנים ליצור קשר, ענת פרידמן , מבט אחר - 0502056633